二手房买卖必须知道的几件事，你都清楚吗？

　　二手房买卖必知法律要点

　　目前，我国的二手房交易市场一直呈蓬勃发展势态，二手房交易量不断攀高，但比较于相对成熟的新房交易，二手房交易由于市场的不规范，法律法规的滞后，在交易的过程中存在着诸多的法律问题，增加了交易风险。很多人只会考虑到房产商业的价值，却很少有注意到房产的法律风险，一旦出现法律问题，可能严重影响所购房产价值，甚至所有权都会存在严重的权属瑕疵。

　　一、房屋是否设立居住权

　　自2021年1月1日起，《民法典》正式实施，其增设了一个居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设立的，且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。所以在购买二手房之前一定要调查该房是否设立居住权，建议购房者在居住权注销后再行购买或者直接购买没有设立居住权的二手房。

　　二、房产是否有抵押情形

　　对于低于市场价的二手房，很大可能是卖房者深陷债务纠纷急于出售该房产，如果卖房者已经深陷债务纠纷，那么他的房产极大可能已经被作出的限制，有查封也有可能本身就有抵押，现在《民法典》则规定：被抵押的房子，不需要缴清全款或征得银行同意，也可以买卖并过户。但如果贷款还没还清，仍然必须按期偿还，否则银行有权依法处置。建议在购买前查看房本上的信息或去当地房产管理部门查询该房产的具体情况。

　　三、房产是否已办理户口地址登记

　　对于已经利用该房屋办理了户口地址登记的，新购得该房屋的购房者恐将无法顺利将其户口迁移至该房屋地址中。因此，除了在签订购房合同时详细了解该户口问题，还需要在合同中明确该问题。如果已经有其他人将户口迁移至该房屋内的，需要承诺户口迁移的具体时间；如果违约的，需要对购房者承担相应的违约责任。

　　四、房产税费问题

　　对于个人转让住房的，区分该住房自办理产权登记之日起是否满2年。如果已经满2年的，转让方仅需缴纳个人所得税；如果不满2年的，转让方需要缴纳个人所得税及增值税；如果已经满5年的，且是转让方家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。

　　对于个人购买住房的，购买方承担的税种主要是契税，而影响契税高低的因素主要有两个，其一为住房的面积是否超过90平方米，其二为购房方所购的住房是否系其首套家庭住房。

　　二手房交易不仅仅上述表述的四个问题，由于房源广泛，情况复杂，市场不规范，中介机构良莠不齐，相关法律法规滞后，在交易的过程中存在着诸多的法律问题，增加了交易双方的风险。要规范二手房交易市场就必须从规范中介机构的居间行为，完善相关法律法规，采用有效的合同文本，加强市场监管等方面入手进行完善，规范和引导二手房交易市场健康、有序发展，保障每一个购房者的合法权益。